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交了購房定金,可以要回來嗎?——至高律所嚴麗婷律師應邀接受佛山電視臺采訪
文章作者: 嚴麗婷    更新時間: 2020/4/9
  近日,有街坊通過佛山電視臺《小強熱線》欄目記者反映其在朋友的推介下到三水某樓盤看房,通過了解只能享受開發商最低九五折的購房優惠,而不能享受朋友推介宣傳稱的九二折優惠。為此,該街坊希望銷售人員能為其爭取到九二折的優惠。在銷售人員與開發商初步確認可以爭取到九二折的購房優惠后,該街坊支付兩萬元定金,并由銷售人員為其開具財務收據和未加蓋公章的認購單。在等待銷售人員的簽約通知時,這名街坊卻只等到了他只能按照九五折優惠購房的消息。
  為此,佛山電視臺《小強熱線》欄目記者采訪了我所的嚴麗婷律師,希望嚴律師能分析一下在這個過程中購房者與開發商之間究竟形成怎么樣的法律關系?開發商或購房者能否依據這個認購單向對方主張擔保責任?



  首先,認購單、定金收據能否認定為約束交易雙方的定金合同
?
  在這里,定金合同是交易雙方約定一方向對方給付定金作為擔保雙方日后簽訂商品房買賣合同的合同。開發商一般會以簽訂商品房認購書,并要求購房者立即支付定金,作為訂立定金合同的一種方式。我國《擔保法》第九十條規定:“定金應當以書面形式約定。當事人在定金合同中應當約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效?!蹦敲幢景钢?,認購單、定金收據能否作為雙方成立定金合同的依據呢?
  《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第一條對合同成立的樣式要件作出明確規定,即“當事人對合同是否成立存在爭議,人民法院能夠確定當事人名稱或者姓名、標的和數量的,一般應當認定合同成立。但法律另有規定或者當事人另有約定的除外?!笨梢?,如果根據認購單、定金收據可以確定到哪個購房者擬向哪個開發商購買哪個單元的房屋的情況下支付的定金,那么這些材料可以認定為雙方定金合同的書面載體,反之則不能。

  其次,定金合同的成立與否,分別會有怎樣的法律后果?
  在定金合同成立的情況下,根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第一百一十五條的規定:“當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的,給付定金的一方拒絕訂立主合同的,無權要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的,應當雙倍返還定金?!?如定金合同尚未成立,合同一方則不能向“違約”的另一方主張上述定金罰則。
  有不少的小伙伴曾經私信表示,難以區分定金,以及訂金、保證金、押金等等五花八門的字眼的法律后果。在此需要特別強調一下,根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第一百一十八條的規定,只有定金才具備法定的擔保功能,其他諸如“留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等”,如果雙方未在合同中明確約定并賦予其定金性質、功能,不具備法定擔保功能。

  此外,在訂金合同成立的情況,事情會有怎么的走向?
  結合前文分析,如果訂金合同成立,買賣雙方因為房屋的成交價存在分歧而無法最終簽訂商品房買賣合同,一方可以向責任方(即違約方)主張“定金罰則”,但需要提供相關反映對方存在過錯的證據。因此,購房人在購房時應當保留好相關交易洽談的證據,例如與銷售人員的微信聊天記錄,以佐證由于開發商未兌現銷售時的承諾而導致雙方無法最終訂立商品房買賣合同。
  誠然,如果商品房買賣合同是因為雙方在洽談時對房價的折扣力度存在一定誤解,例如購房人認為銷售人員必定可向開發商申請到九二折的優惠,而銷售人員認為該折扣只是向開發商申請的一嘗試而不必然成功,并非出于惡意磋商導致主合同無法最終訂立,依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條的規定:“因不可歸責于當事人雙方的事由,導致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應當將定金返還買受人?!痹撘幎ㄒ彩敲袷碌墓皆瓌t延伸體現。

  最后,筆者提醒廣大的購房者,對于商品房買賣這種大額的交易,購房者應當妥善謹慎地處理每個交易環節,必要時,可以求助身邊的律師朋友。
 
 
 
 
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