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關于疫情期間,承租人減免租金請求的分析
文章作者: 曾進朗    更新時間: 2020/3/3
  如今新冠肺炎疫情在多個省市已經得到有效控制,各地的復工復產工作亦有序進行中,但持續的防疫抗疫工作對各類租戶造成了或多或少的影響。受影響的租戶該如何運用法律知識與業主商討減租問題呢?下面,筆者將針對各類情況逐一分析。

  一、承租人主張租金減免的法律依據
  承租人若希望與業主商討減免租金,首先應了解相關法律依據。就本次疫情而言,相關法律依據有以下幾種:

  1
、不可抗力
  本次新型冠狀病毒疫情爆發,本身屬于不能合理預見及避免的,對合同履行造成障礙,不能實現合同目的時,應當認定構成法律意義上的不可抗力事件。
  因此,承租人可以依據《合同法》第一百一十七條,通過變更或解除合同達到直接免責。
  但應注意根據《合同法》第一百一十八條的規定,履行相應告知義務。
 
  2、情勢變更
  情勢變更,是指合同有效成立后,因不可歸責于雙方當事人的原因發生情勢變更,致合同之基礎動搖或喪失,若繼續維持合同原有效力顯失公平,允許變更合同內容或者解除合同。
  若實際情況屬于情勢變更,承租人可以依據《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第二十六條,提出變更或解除合同的請求。
 
  3、“一事一議”規則
  最高院就非典期間提出的審判意見(已失效):由于“非典”疫情原因,按原合同履行對一方當事人的權益有重大影響的合同糾紛案件,可以根據具體情況,適用公平原則處理。因政府及有關部門為防治“非典”疫情而采取行政措施直接導致合同不能履行,或者由于“非典”疫情的影響致使合同當事人根本不能履行而引起的糾紛,按照《合同法》第一百一十七條和第一百一十八條的規定妥善處理。

  結論:分析疫情是否實質上構成不可抗力或繼續支付租金是否對承租人顯失公平

  二、不同種類租賃場所的具體處理規則
  1、居住場所(住宅、小區)
  需要判斷是否影響實際居住。
  此類合同承租人支付租金在于享有房屋的使用權、居住權等權益,如當地政府或居住小區僅對進出采取必要的限制或檢查,并未影響房屋居住功能的實現,承租人無權主張減免租金。如由于承租人為湖北籍人士,被禁止進入,客觀上造成了租賃合同目的無法實現,此時可以主張減免部分租金。

  2
、企業辦公場所(園區、寫字樓、大廈)
  承租人有權依據“不可抗力”并結合具體情形向出租人主張相應租金的減免。
  因受疫情及政府、場所管理主體的限制復工措施的影響,導致企業無法正常復工的,應當認定為不可抗力事件,企業作為承租人有權主張減免相應的租金,但是減免租金的范圍宜以企業實際復工時間為準。

  3
、商業場所(餐飲娛樂、休閑消費商鋪)
  承租人可依據“不可抗力”并結合具體情形向出租人主張停業期間相應租金的減免。法院會根據公平原則,結合具體個案認定租金減免標準和尺度。
  肺炎疫情對商業場所負面影響極大,為避免疫情大范圍蔓延,各地政府均采取關?;蛳拗撇惋?、影院、洗浴、酒吧等人員密集場所營業,以上商業主體都因無法實際開展經營活動,經營收入基本等同于零,甚至需要承擔原材料、產品采購的成本虧損。由于受到疫情及政府行政措施的限制,對租賃雙方造成一定期間內的履行障礙,承租人基于租賃合同承租并使用商業場所的目的階段性落空,構成不可抗力事件,承租人可主張減免停業期間的相應租金。

  4
、生產經營場所(工廠)
  需要結合各地區政策文件判斷。
  承租人有權依據不可抗力規定或約定主張該段期間的租金減免,雙方協商一致通過降低下期租金、適當延長租賃期限等其他方式予以補償。

  三、申請減免程序注意事項
  1、提交書面減免租金申請或溝通函
  2、及時開具不可抗力證明文件和先行搜集、整理相應證明材料
  3、及時固定溝通過程中形成的一致意見
  4、對于出租方作出的反對意見、反駁理由及時作出進一步書面回應
  5、積極跟進與有權代表人友好協商
  6、達成一致意見的及時形成補充協議

  四、律師建議
  疫情之下,對于租賃合同雙方而言均是受害者。綜合本次疫情的影響來看,對于雙方租賃合同履行的負面影響應當是暫時性、階段性的,一般可以通過減免租金、延長租期等一定優惠措施減少疫情對合同的負面影響,并不必然導致合同目的無法實現。待此次疫情結束或影響合同履行的行政措施解除后,雙方可以繼續履行合同。
  就本次疫情而言,即便承租人有權依據不可抗力規定或公平原則主張減免租金,也并不意味著合同一方有權任意解除租賃合同。如一方擅自解除合同,疫情事件不宜認定為其免責事由,應當承擔相應的違約責任。
  希望疫情早日過去,武漢加油!
 
  相關法條:
  《合同法》第一百一十七條:因不可抗力不能履行合同的,根據不可抗力的影響,部分或者全部免除責任,但法律另有規定的除外。當事人遲延履行后發生不可抗力的,不能免除責任。本法所稱不可抗力,是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。
  《合同法》第一百一十八條:當事人一方因不可抗力不能履行合同的,應當及時通知對方,以減輕可能給對方造成的損失,并應當在合理期限內提供證明。
  《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第二十六條:合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化,繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的,當事人請求人民法院變更或者解除合同的,人民法院應當根據公平原則,并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。
 
 
 
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