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網絡司法拍賣的這些事,你知道嗎?——至高律所嚴麗婷律師應邀接受佛山電視臺采訪
文章作者: 嚴麗婷    更新時間: 2019/12/26
  近日,一則順德街坊在網絡司法拍賣中的不當行為,導致執行法院對其作出司法處罰的新聞(《關于盧某擾亂網絡司法拍賣秩序一案的情況通報》),令網絡司法拍賣成為了街坊們街頭巷尾、茶余飯后的談論熱詞。為此,我所嚴麗婷律師接受了佛山電視臺《小強熱線》欄目記者的采訪,為各位街坊掃除網絡司法拍賣的盲點。

  嚴律師表示,自2016年最高人民法院發布《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》,人民法院以網絡司法拍賣方式處置查封、扣押的財產的大幕正式拉開。雖然近年來,越來越多街坊通過網絡司法拍賣購置不動產,但網絡司法拍賣對于大多數人仍然存在一定的距離感。為此,嚴律師結合多年的辦案經驗,總結出以下幾點網絡司法拍賣的“小貼士”供大家參考,為大家盡量繞開過程中的盲區。
  第一點:參與拍賣前須仔細閱讀拍賣公告。
  拍賣公告上會列明拍品的瑕疵和權利負擔,拍賣保證金、拍賣款項支付方式和賬戶,產權轉移可能產生的稅費及承擔方式,執行法院名稱,聯系、監督方式等等重要信息。街坊們必須認真閱讀,根據自身經濟狀況、風險承擔能力決定是否參與競拍。一旦報名成為競買人并參與競買的,視為已對拍品完全了解,并接受拍品一切已知和未知瑕疵。根據法律規定,買受人在成交后悔拍,保證金將不予退還。
  第二點:閱讀拍賣公告時,應著重關注拍品是否帶租約出售。
  根據“買賣不破租賃”的交易原則,如果拍品帶租約出售,買受人需承繼原出租方的權利義務履行原有租約。

  第三點:應積極參與執行法院組織的實地看樣活動。
  通過實地看樣,競買人可直觀地了解拍品的現狀和周邊的不利因素。

  第四點:在競拍前,應全面排查拍品是否存在拖欠物業管理費、水電氣費等費用的情況。
  根據現時的司法實踐,服務提供方日后如向買受人主張清償該拍品的欠費,法院予以支持。

  第五點:應初步估算拍品交易過戶應繳稅費。
  如果房產是交易雙方以自主協商的方式交易,雙方可自由協商房產交易稅費的負擔方式,但在司法拍賣過程中,拍賣公告一般會明確稅費由買受人負擔。此外,競買人需著重關注拍品的商品房銷售合同的網簽備案日期、不動產權的登記日期,這些時間節點與增值稅、個人所得稅計算或免征相關。

  第六點:如果以銀行貸款方式支付部分房價款,競買人需提前了解自身的征信情況以及銀行的放款流程。
  競買人可以就其自身的征信、銀行流水的情況,提前向貸款合作銀行了解貸款額度和貸款流程,以免日后無法順利支付價款。由于拍品處于查封的狀態,執行法院在收到全部拍賣款項后才向不動產登記部門發出解除司法查封的協執請求,買受人方能進一步完成產權過戶、抵押登記等一系列不動產登記手續。在拍賣成交后,銀行一般要求符合放款條件的買受人提供擔保公司出具的保函,才會完成放款。為此,競買人還需向有資質的擔保公司了解保函出具的流程和費用。
總括來說,嚴律師建議各位街坊在通過司法拍賣的方式購置房產前,應充分了解拍品瑕疵和不利狀況,估算購置成本,并根據自經濟能力決定是否參與競拍,避免盲目置業。
 
 
 
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